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标题: 坐拥退休山庄，双赢投资移民 [打印本页]

作者: 责任编辑 时间: 2016-10-19 10:50 AM
标题: 坐拥退休山庄，双赢投资移民
坐拥退休山庄，双赢投资移民
------- 892俱乐部项目推荐系列一
892俱乐部的成立是从商业移民的永居之路出发，为所有的商业移民搭建一个协力互助、互通有无、共同迈向永居之路的交流平台，打破以往商业投资移民由于语言、文化等障碍不得不局限于华人社区圈的既定模式，引领广大移民广交朋友、引领他们走入澳洲主流社会，开拓商业机遇、扩展社交圈。继推出商业移民永居讲座后，为了响应各界要求，892俱乐部集各资深移民顾问，商业投资专家和专业房产顾问，将为更多商业移民提供切实的投资意见，并且由此引领成功获得澳洲永居。为此，892俱乐部决定推出其首项投资项目 – 退休山庄。退休山庄主要是面向社会上退休的老年人，作为非盈利组织的龙头，其目的主要是建立一个适合老年人居住的舒适安逸的“生活方式”和“社区氛围”。该项目能够满足广大老年人的居住需求，受到了社会各界的支持，因此具有巨大投资潜力。
据有关数据表明，在未来40年内，澳洲的人口可能比预计增长的还多100万，其中绝大多数是65岁以上的老人。估计到2051年超过85岁的人是现在老年人的5倍。因爲预计人类寿命的增长，届时超过85岁的人口会达到一百六十万，占全国人口的6%，而现在占全国人口的1.4%。澳洲统计局说，超过85岁的人群将经过高峰增长阶段，社会老龄化问题是低出生率和长寿导致的不可避免的结果。到2051年，每3个人中就有1个在60岁以上，这在未来50年内占澳洲人口增长率的80%，60岁以上人口从三百四十万激增到八百八十万。这对于退休山庄行业来说，无疑有一个非常好的前景。
通过对该退休山庄领域的多次市场调研，目前892俱乐部已有一可供出售的海边住宅项目 --- Ambleside 退休山庄，该退休山庄位于the entrance 与Newcastle 之间，交通便利，坏境优美，可谓风景人家。从商业投资移民角度出发，该项目不失为一个既有可观回报亦可增添移民申请筹码的黄金投资项目。尤为广大澳洲持临时签证的商业移民提供了一个符合永居要求的商业机会。现就退休山庄作一个介绍（退休山庄相关信息亦可查询Senior Living Online Website ：http://www.seniorlivingonline.com.au ）：
退休山庄的定义
退休山庄产业发展迅速，并且占据地产行业中持续增长的地位。那幺，什幺是退休山庄呢？每个州都有各自不同的概念，但是基本上都是从以下几个方面来描述：

符合入住退休山庄的老年人和他们的配偶必须满55岁，或者是全职工作退休人员。这个限制是根据该项目原先规划所制定的，但是很多移动式住宿山庄只要求满50岁，所以入住门槛较低。

住宿风格迥异，包括住宿排屋，独立式住宅和移动式住房，有时又被称为便携式或可定位家园。房屋格局也多样，包括床位， 4房单位，及宽敞的别墅，这些住宅往往安装了适合老年人居住的额外装置和设备，如紧急呼叫按钮，对讲机系统和方便的扶手装置。

这些是供所有居民享用的，可能包括花园，户外座位区，休息室，餐厅，活动室，游戏室，电脑室，图书馆，发廊，医疗咨询室，工艺室，车间，酒吧，游泳池，水疗中心，草地保龄球场，高尔夫球场，槌球草坪，烧烤区，游客停车场等。

每个山庄都有一个管理人员，或经理，来作为一个退休山庄的形式进行管理运作。

所有退休山庄的住户都能享受基本服务，虽然不同山庄之间会有不同的定义，但是基本的作为退休山庄的服务肯定是有的。额外的服务内容可能包括安排活动；提供和安排活动所需用车和定期购物的山庄巴士；紧急呼叫系统实时监控等等。

可以提供个人服务，但是住户需按照市价支付费用，他们的服务可能包括餐饮清洁，洗衣，个人看护如更衣援助和个人护理等。

退休山庄通常有独立的生活单位（也称为自我保健单位），服务式公寓（也称为生活协助单位），或两者兼具。提供个人服务是服务式公寓的一项基本特征，凡是这类型的公寓，都是定期或者经常性的提供服务，并且是在合同里注明的。住户如需更多的个人服务，也可根据请求提供。独立生活单位住户也可要求享用个人服务，通常被称为“灵活性服务安排”。

退休山庄的法定模式
作为退休山庄的房屋屋主，有许多不同的法定模式用来体现他们的权益或权利，包括：
· 长期租赁和授权模式，住户需要缴纳前期支付金
· 直接拥有所有权的模式，要给住户提供所有权证明或所属社区证明
· 间接拥有所有权的模式，要给住户提供公司的股票或者单位信托，该股票和信托的持有人是法定持有人并可占用该退休山庄的房子
· 移动式住房模式，要给住户提供移动房屋的所有权和租赁权或授权可占用此房子
· 传统租赁模式，住户需要支付定期的租金而非前期支付金
虽然前面3个类别形式不同，但实质上却很相似，因为每个类别对于住户来说都涉及了重大的资本支出，而且都是采用终身使用制。后面两个类别，通常不属于任何有关退休山庄的条规适用范围，他们分别受到特殊移动式住房和传统租赁条例的约束，可提供相对来说费用较低的住宿选择。
退休山庄屋主所得
当退休山庄的房子首次被售出到住户离开退休山庄，房子通常会翻新和再次出售，在这整个过程中，退休山庄屋主所能得到的费用如下：
首次出售费用
这个费用的获得主要取决于具体的法定模式。例如，它可以是作为终身保有财产的购买价格，或者可以是贷款，溢价，或者预付租金的形式。若选择传统租赁的模式，就不产生任何首次费用。若是移动式住房，该费用指的是购买住房本身，但住户不必交付土地使用费或租赁费。
定期费用
定期费用指的是当住户入住山庄后以每周，两周或每月的形式支付费用。该山庄住户还需支付服务费，可享受山庄提供的一系列基本服务。这些费用大多是根据山庄内各单位的大小来决定，还有一些因为要倡导公平的前提下，所以收费以入住人头来分配。
递延管理费
递延管理费，是在退休山庄中最重要的，最难懂，也是最不能被理解的费用，当住户离开退休山庄的时候，他们要支付这个费用。
退休山庄项目
---- 值得了解的资讯、值得投资的项目
详情请直接联系我们，电话：02 92121955， Email： info@ausamigration.com.au
地址： Suite 309/ Manning Building, 451 Pitt St, Sydney, NSW, 2000
具体的费得所得可看附录。
附录
退休山庄住户退租后收费标准

收费的百分比跨度比较大，从每年2.5% 到10%，在有些退休山庄，他们第一年或者前几年的收费率较之后会高，例如，之前是8%，随后变为4%。（举例 1）

收费百分比有最高和最低收费，例如它可能最低收费5%或者10%的有关款项，也可能是最高收费25%或者35% 甚至是50%的有关款项。最高收费往往都是参照一个长时间的年段，例如，一个村庄收取的费用是每年2.5%，那幺10年的最高收费是25%的有关数额。如果租期长达20年，最高收费为50%。（举例 2 & 3）

有些退休山庄是在住户退租时采取一次性收取管理费的形式。它一般基于转售的价格，通常规定为一个最低收费或者是在前几年收取较高百分率的费用形式。

举例
1.
住户首次入住价格
$ 200,000
占用年限
8年
转售价格
$ 300,000
费用百分比
第一年年息5%，第二年后降为3%
资本利益分配
均分屋主和住户

在上述情况下，作为退休山庄的屋主，在住户永久性退租后，可得到的费用是：
= $200,000 ×5％+ $ 200,000 ×（3％× 7年）+ （$ 300,000 - $ 200,000）× 50％
= $ 10,000 + $ 42,000 + $ 50,000
= $ 102,000
2.
住户首次入住价格
$ 200,000
占用年限
5 年
转售价格
$ 250,000
费用百分比
年息2.5%，最高收费25% （若超过10年），基于入住价格
资本利益分配
均分屋主和住户
在上述情况下，作为退休山庄的屋主，在住户永久性退租后，可得到的费用是：
= $ 200,000 ×（2.5％× 5年）+（$ 250,000 - $ 200,000）× 50％
= $ 200,000 × 12.5％+ $ 50,000 × 50％
= $ 25,000 + $ 25,000
= $ 50,000
在上面的例子中，如果占用年限为15年，转售价格为 $ 350,000, 那幺在计算住户退租后屋主可得到的费用时，将会用到最高收费25%的上限，具体计算如下：
= $ 200,000 ×（2.5％× 10年）+（$350,000 - $ 200,000）× 50％
= $ 200,000 × 25％+ $ 150,000 × 50％
= $ 50,000 + $ 75,000
= $ 125,000
举例3.
住户首次入住价格
$ 200,000
占用年限
5 年
转售价格
$ 250,000
费用百分比
年息2.5%，最高收费25% （若超过10年），基于转售价格
在上述情况下，不计独立的资本收益分配, 因为这个费用的计算总的纳入转售价格的比例中了,所以作为退休山庄的屋主，在住户永久性退租后，可得到的费用是：
= $ 250,000 ×（2.5％× 5年）
= $ 250,000 × 12.5％
=$ 31,250
在上面的例子中，如果占用期限为15年，转售价格为$ 350,000，那幺在计算住户退租后屋主可得到的费用时，将会用到最高收费25%的上限, 具体计算如下：
= $ 350,000 ×（2.5％× 10年）
= $ 350,000 × 25％
=$ 87,500

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