加拿大生活：住房按揭及保险

尽管加拿大是一个经济发达国家，人均国民收入很高，但大多数居民购房仍借助于住房抵押贷款。90年代以来，加拿大的住房按揭发展迅猛，与之相适应，住房按揭保险也发展到一个相当高的水平。
　　住房按揭
　　在加拿大，当一个家庭想贷款购买住房时，通常要向贷款或金融机构提出借款申请，填写按揭申请表。然后，由贷款机构对申请人进行信用评估。贷款机构对按揭申请人进行信用评估时主要考虑两个因素：一是按揭申请人(或借款人)的定期(一般以月为单位，以下同)还款数额同定期家庭收入之间的比率(简称偿还率)；二是借款人的借款总额同住房的市场评估价格之间的比率(简称抵押率)。
　　这两个比率中，前一比率用于衡量借款申请人的月还款能力，其计算方法是：月还款额加上房地产税除以家庭税前月收入，即(按揭月还款额＋房地产税)／申请人家庭税前月收入。这一比率越小，说明申请人的还款能力越大，反之则越小。一般申请人的这一比率在24%左右，最多不得超过32%。后一比率用于衡量在借款申请人不能按期如数偿还按揭本息的情况下，其抵押房产为贷款机构提供的保障程度。在加拿大，抵押比率是用借款总额除以房产市场评估价值来计算的(而不是除以房产的实际买卖交易价)。房产市场评估价值是由贷款机构委托房地产经纪人估算的更贴近实际的市场潜在价值，它可能高于实际买价，也可能低于实际买价。抵押率越低，贷款机构收回贷款的安全性就越高。举例来讲，假定一加拿大居民要购一住房，其市场评估价值为10万美元，他采用住房按揭方式借款9万美元，则按揭总额是市场评估价值的90%，而抵押率为90%；如果借款人仅借7.5万美元，那幺抵押率为75%。一般来说，在加拿大，75%的抵押率被定为安全界限。抵押率高于75%的按揭被视为高风险按揭。按加拿大现行的国家住房法令规定，抵押比率高于75%的住房按揭必须投保按揭保险。
　　如果贷款机构对借示申请人进行信用评估后，认为符合条件，那幺双方可以着手就具体的按揭条件进行谈判，内容包括利息水平、固定利率期限(一般从6个月至10年)、按揭偿还年限(通常为25年)等项。通过谈判，双方达成协议，签订按揭合同，由贷款机构将按揭贷款直接交给购房人的律师，再出律师转交房产卖主。待一笔买房交易完成，按揭建立过程亦告结束。
　　房产按揭保险加拿大的按揭保险是承保人收取一定金额的保险费为贷款机构提供按揭贷款保险，贷款机构通过按揭保险可以避免遭受因贷款人拖欠还款而造成的经济损失。
　　从贷款机构的角度看，按揭保险对抵押率高的按揭十分必要。这是因为，如果没有按揭保险，一旦借款人不能按期如数归还按揭本息，即使贷款机构通过法院没收借款人的房产，执行拍卖，拍卖收入仍有可能不足以抵偿借款人所欠的贷款余额，更何况执行拍卖要支付昂贵的律师费和拍卖费用。因此，贷款机构一般不愿意向抵押率高的申请人提供按揭，即使他们的偿还率相当低。自开办按揭保险以来，对有能力按月归还按揭、但又无力支付一大笔定金的按揭申请人，贷款机构可要求申请人购买按揭保险，保险费根据抵押率而定，从占全部贷款额的0.5%到2.5%不等。为解决借款人无力投保的矛盾，按揭保险的保险费由贷款机构垫支，然后加总到借款额中，由借款人一并分期偿还。

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