新州政府改变商业奇才担保要求

开发房产获得永居签证成为可能
我们介绍过新州政府从今年11月起实施新的商业移民签证的担保要求，其中对于132商业奇才签证担保条件的改变使得那些计划通过在新州开发房产项目从而获得州政府给予担保的申请人有很大的机会能够申请一步到位的澳洲永居签证。
新州政府最新给予132签证担保的条件是根据申请人计划设立的企业是否在悉尼还是在悉尼以外的地区，包括Newcastle和Wollongong, 分别要求年营业额400万澳元，投资额300万澳元，雇佣5个员工以及和营业额300万，投资额200万以及雇佣3个员工。投资领域也不排除房产项目，对于在悉尼地区开发一个小型规模的房产开发项目，例如开发10套连体别墅(townhouse)的投资额非常容易超过300万的要求。同时建成后的销售额也很容易超过每年400万澳元的要求。针对这种新的担保要求，以及许多感兴趣的申请人，我们在此就在NSW开发房产应该做的计划给大家做个简单的介绍。
首先是要对自己的财务状况和能力做个评估。任何失败的房产投资都是由于高估了自己的信贷能力和低估了项目的开发成本造成的。由于房产开发投资规模比较大，实施周期比较长，多数投资者都是通过银行信贷来获得必要的开发资金。投资者必须对自己的还贷能力有个清醒的认识，并且要请律师对银行的贷款条件做个详细的解释，这样就会避免发生银行强行收回抵押物造成项目流产的情况发生。
其次是要获得适合的土地用于开发。纽省土地供应偏紧，在成熟地区一般没有空地可供开发。多数小型项目的开发用地都是通过购买旧屋并推倒重建来获得的。这里有个关键的问题是要搞清楚土地所在市政厅（council）的土地使用规划。我们看到许多房屋出售广告声称自己的土地适合建连体(duplex)或是连排(villa)，但都有一行小字如subject to council approval。换句话说这些土地是否能用于广告所说的用途都还未确定。向市政厅申请土地开发许可（DA）是一个非常专业的过程，一般都是通过建筑师或是律师来进行，因为这里面涉及到比较复杂的法律和市政规划的问题。这个过程时间也比较长，一般会在3个月左右，有些市政厅甚至会长达9个月，投资者对此也必须有一个充分的心理准备。
第三是要学会同设计师、造价师和建筑商打交道。一般土地项目开发都是由小型建筑商承建的。投资人可以自己找设计师做项目设计，设计师会根据土地所在市政厅对于新建建筑的要求来设计。建筑商拿到设计图纸后会给出一个建筑报价，投资人应该找独立的造价师(quantity surveyor)来核价，如果不是相差太大的话就要找律师同建筑商签定完善的建造合同。这里也是一个关键，因为一般的建造合同都是由建筑商的律师起草的，合同条款必定都是偏向建筑商的，投资者需要请一个独立的律师来同建筑商交涉修改合同。这里许多投资人会问建筑商是否会通过偷工减料来获得更多利润，答案是非常有可能，所以需要严密的合同条款，以及事先对建筑商的资信调查来防范。你也可以请一个独立的监理来核查建造各个阶段是否符合合同的约定，如果有问题及早通过律师来交涉。如果你向银行贷款造房，银行也会要求有资质的监理对建筑进程各个阶段的签字来发放贷款。
最后是项目完成后寻找合适的房产代理来销售。房产代理一般会要求签定排他性的代理条款，投资人必须对所签的任何协议有一个充分的了解，明确双方的权利义务。目前市场上二手居屋的代理销售佣金一般是售价的2%左右，卖家还需承担一定的营销费用。当然所有条款都是可以讨价还价的，取决于双方的议价能力，投资人也可以请律师来审核有关的代理协议条款。
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