涉入澳洲房产, 怎能不懂负扣税?

导读：在澳洲房产行业, 同样的房产投资, 怎样才能收益更大呢? 负扣税, 一种你值得拥有的房产投资方式。
"负扣税(negativegearing)"常被理解成是一个有助于加快财富积累的强有力的工具，能让你少付千元的税。因此,在房地产投资上，它是一个经常被误解的概念。
那幺究竟什幺是负扣税?

负扣税又称NegativeGearing，它其实是一种多用于房地产投资的贷款投资方式。当房租的收入不足以支撑贷款产生的利息,这之间的损失就称为NegativeGearing。
听到这里,许多人就不明白了,这明明是一种损失为什幺还说是好的投资方式呢？

重点来了,因为澳洲专门为这种投资方式提供了一种特殊的税务减免政策。

举例说明
假设王女士购置了一处$400,000的房产。她把房子租出去，所得年租金是$20,000。但是，她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%，即$320,000，利率是7.5%，那幺她的负扣税计算方式如下：
租金收入   $20,000
减去管理费   $5000
减去利息   $24,000=（$320000×7.5%)
所得收入   －$9,000=$20,000－($5000＋$24,000)
    工资   $80,000
    实际付税收入   $71,000=$80,000－$9,000
换言之，王女士本应付税收入从$80,000变成了$71,000。如果这份物业还相对较新，她还可申请建筑物折旧。

这个例子表明，这份物业必须产生出资本收益来，才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱，所以，只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时，这才不是一笔赔钱买卖。
一般来说，选择负扣税有两个原因，一是先买下了一处有升值潜力的房产，等该房产价值涨到一定程度后再卖出，并获得投资收益；另一个则是主要依靠房租获得收益。但不论是哪种原因，在这段期间，投资人都可以通过NegativeGearing的方式减小投资期的损失，享受税务优惠。
但是，负扣税同时又是一把双刃剑。

每个投资者都知道，你所投资的东西的价格可以升，也可以降。你的收入可以成倍放大的同时，损失也同样可以成倍放大。如果你所投资的物业价格跌落的话，那你就要赔个精光。
负扣税到底适不适合你？
财务专家认为，负扣税投资比较适合那些高收入，资金富裕的的高层人士。因为即便面临物业一时没有出租出去，他们也不会陷于穷困潦倒的境地。
负扣税究竟能让谁的收益最大？
收益最大的人群自然是那些按高税率纳税的高收入人士，尤其是夫妻双方均高收入的家庭。
此外，专家还认为，将负扣税作为长期战略，并能轻松应对的人士，最终将有不菲的收益。但如果急于眼前利益，想在短期内发财的话，最好不要采用这种方式。
最后，负扣税都有哪些小秘方？
1. 评估你的财务现状
首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这幺做过并成功了，你就盲目模仿。
2. 做最坏的打算
在做出决定之前，先仔细计算自己的现金流，看一看在最坏的情形下，你的资金是否能支撑下去。在做出决定前，一定要多问几个"如果这样，我会怎样"的问题。比如在房子没租出去的时候，你有没有足够的钱供房等等。
3. 买收入保险
进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素，那就是在进行负扣税经营的同时，一定要购买收入保险。这样的话，一旦收入上发生什幺问题，保险金就是你的保障。
4. 充分了解负扣税的风险和收益
不要轻易相信房产推销员的话。有时候推销房屋的人只吿诉你负扣税的好处，而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。
5. 买投资房时选择只付利息的贷款品种
如果你已有一份按揭，同时还想再借钱投资于股票或物业市场，那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的，同时你不必立即归还本金。
6. 购买会带来长期资本收益的优质物业
购买房屋之前，一定要判断好房市周期 。这样，你不至于接到"最后一棒"，然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大，以及你得等多长时间。
7. 请会计师替你退税
退税一般来说并不难，不过，请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目和犯任何错误。
编辑：萌萌
来源：澳洲房产



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