500万澳币澳洲投资移民门槛 项目回报高于国债

澳洲本土开发商瞄准中国市场
Q：那就是说最近几年中国人海外投资是一个非常热的状态，您也是澳洲的开发商可能涉及的机构，那您觉得中国人目前在澳洲置业是一个什幺样的趋势呢？
嘉宾：我觉得吧就是说这几年的话，就是明显的是中国那边就是说，投资人，投资啊，或者家庭啊会在澳洲那边的话，就是买房的趋势，就是买房的人更多了。然后开发商，在澳洲的开发商也认定中国是他们海外最大的一个市场。
我觉得这样一个情况的话，我觉得买房会越来越多吧。因为大家都可能就是说本身就是投资海外的话，也希望求一个比较稳定的一个就是说投资的环境，那澳洲不管是经济也是政治上面的话，有这幺一个环境是比较稳定的，所以说很多会选择在那边就是投资一些物业，基本上就是说应该会有一个越来越多的情况。
Q：您觉中国人在澳洲现在的项目，他们优先考虑的什幺样的因素呢？
嘉宾：优先考虑的话也是我觉得可能很多是对澳洲优先考虑，为什幺考虑澳洲，首先考虑澳洲的话，我觉得澳洲整体的一个环境的话，可能大家会比较喜欢，不管是自然环境也好，是本身的一个城市的环境也好的话，他都是很适合居住的嘛，所以比如说墨尔本的话，看了一下连续三年的话，排了世界最适合居住的城嘛。所以这是很多人的一个考虑，如果是他们打算以后会有一段日子，或者长期在那个物业里面居住的话，就对他们来说是更好的一个选择，有很多人都会觉得澳洲是一个比较稳定，而且是一个比较友好的城市吧，因为他本身是一个多元化移民的国家，所以说的话，各个地方的就是说文化啊，那种习俗啊，都会得到很好的尊重。
Q：之前有消息说，加拿大是关闭了这个投资移民，但是这个会不会是对，包括美国和澳洲有一个利好因素的影响呢？因为我知道就是说这种投资移民，也是澳洲的海外置业的一个主要来源？
嘉宾：对。加拿大那个的话被关闭以后的话，其实对澳洲来说的话，我觉得澳洲的话可能政府也挺开心的吧，为这个事情。澳洲的话这几年的话，他也是在大力的希望可以招进投资的移民，就是投资移民的那些移民人，所以说他这几年有不同的政策，就是说围绕着这一个主题吧，就是希望可以引进更多的一些高额的一些移民。
所以说像是我们这一年来的话，他是有一个就是说，500万澳币的一个定向投资移民，这样的一个移民的话，他们主要资产额度是挺高的，就是我知道欧洲的一些门槛的话，相对会低很多，但是澳洲这个考虑的话，他的希望就是说，在移民的同时的话也可以促进澳洲的一些经济，那这样子的话，他是希望大家移民的同时的话，也可以带一些他们本身的生意到澳洲来，进一步的发展嘛。所以澳洲很多的政策，他有一个长期的规划，所以他不是说，我一下子就是说，让你移民这边，我进来开一个口，然后让你过来就OK了。他是希望就是说，在他们移民的同时的话，这些新移民也可以更好的融入一个澳洲的社会。
所以说的话他一些投资概念的话，投资移民的同时，就是说你们可以把自己的一些产业带过来，这样就是说长期的融入澳洲。
500万澳币为澳洲移民投资门槛
Q：现在投资移民澳洲有一个什幺样的门槛呢？那幺我们知道移民投资澳洲有一个什幺样的门槛呢？那大概我们需要一个多久的时间，或者说是一个步骤，我们可以说完成移民的这个全过程？
嘉宾：澳洲的话，移民有不同的嘛，我大概说一下就是说，现在可能国内比较多的一种，就是我们澳洲这一年来最新出台的一个政策，他叫做就是说高额的投资移民，然后他的门槛是你至少在澳洲的话，需要投资500万的澳币，然后这个澳币的，你可以选择买国家的国债，或者说你可以投入一些澳洲认可的基金，或者说一些，就是说他们需要开发的基建的项目，所以说一般来说的话，如果是选择国债的话，那他相应的一个投资回报就比较少了。
其它的项目的话会略高一点，风险的话其实都是差不多的，因为这些的话不管是国债也好，基金也好的话，都是澳洲认可的那些，就是说他有足够的一个信用度在那边放着。
至于时间的话，就是这样的一个移民的话，你是到澳洲以后的，是一个4年的临居签证，那他就要求你的500资金，在澳洲这4年里边的话，投资他相应认可的一些投资的项目。4年以后的话，就是你根据你这个投资情况的话，他会给你一个永居的签证。这4年期间的话，我觉得他比以前的一些政策好的地方，就是很多人谈到澳洲移民的时候，都会谈到移民街的一个概念，因为他们会要求你，就是以前的签证会要求你，在那的话，可能就需要2年的临居签证，你可能在那边至少需要一年半。
那对于一些就是说在中国比如说有自己生意，自己工作的话，就很难达到这一点的，这一个签证还是比较好的，他要求你在4年的阶段里面的话，总共住满澳洲160天，那这样的话其实你每年分出来一个月的时候来渡假的话，基本上就差不多了。所以说这个的话，比以前的一个就是说你需要在澳洲住的一个时间的话，减少了很多，所以对很多人就成为了一个可以考虑的移民的方法了。
这个的话我觉得应该如果是有这样子的一个打算，移民澳洲的打算，也就是说有这样的资金的话，是一个不错的方案，因为他也可能确保你这样的资金有一个固定的回报率，然后的话你也不用在澳洲待着，如果这几不想的话，因为有些人投资移民的话，可能会想到我5年，10年以后我要退休，我希望住在澳洲，但是近期的话可能还有生意要打理什幺的，所以这个的话就比较人性化一点吧。
Q：然后您知道金考拉集团也是，澳洲的一个投资机构，然后您简单的给我们介绍一下，就是关于公司的一些情况，公司在澳洲拥有哪些资源呢？
嘉宾：我们公司在澳洲的话，就是说主要做得一些就是地差，涉及地产，就是移民和高端旅游，商务旅游这几个板块。然后因为今天是房展嘛，我就介绍一下移民跟房产这一块事情，房产这一块我们做的是项目的管理，所以我们运作的是地产基金，那通过基金的话，我们就是说等于帮当地的开发商和中国的开发商，就是说会帮他们整一个项目的项目管理和项目统筹，然后接下来的话，就是从可能是选择地块，直到所有销售和后期的话，都是公司不同部门去管理的。移民这一块的话，我们是会提供高端的移民的服务，就是比如说投资的移民，或者是一些高端的那种，他可能就是说在这边买一些地产的项目的物业的话，然后是跟政府特批申请了一些移民项目。
所以这一块的话就是说，移民是地产的一个延伸吧，我觉得，因为有很多大家在考虑海外投资的话，都会希望可以做到移民的这一块，所以我们也提供这样的一个平台，一个服务，就是说大家可以更多的了解，就是说澳洲这一块的本身投资也好，移民也好，所以主要的话就是这一些，在澳洲的项目，然后我们可以就是等于说是墨尔本，悉尼，布里斯本，就是澳洲几大城市的不同的项目的话，我们这边的话都可以提供。
除去公司自己管理的项目以外的话，就是说我们可和各届的澳洲很多本土的开发商，都是有一个紧密的合作关系，所以说的话，他们很多项目的话，我们帮他们做一个总代理的角色，然后在澳洲本地，还有几个海外市场的话，也是我们帮他们做所有的销售和统筹的角色。
Q：就是很多开发商，海外开发商他们在进入中国的时候，他们是选择一个可能是代理的来运作他们的项目，但是你们觉得开发商和来运作自己的项目和选择代理来运作自己的项目，会有什幺不同吗？就是为什幺会有这种差异呢？
中国开发商与海外本土开发商“携手”是趋势
嘉宾：主要其实是语言上的差异，因为以前的话，就是说也有我们那边的一些开发商，他们自己组团，自己的销售团队来，比如说到海外，到中国这边来做一些销售的推广，但是其实会发现很麻烦。
因为一个是语言上的差异，因为大多都是开发商本人，包括他们的销售团队，都是不会说中文的，所以说你本身真的是做推广，做沟通的时候的话，也就是他的过程比较长，然后的话觉得好像效果也不是最好，然后有些多少不能完全表达出他想表达的一个意思。
然后这边的话也会问出来的问题，也会不太理解，所以就是沟通上会有一个问题，就会发现花了那幺大的经历，在场上效果感觉并不像他们预计的那幺好。
然后这几年的话，一些开发商的话，会比较希望就是说用代理机构，在工作帮他们开拓市场，这样的话就首先解决了语言的问题。另外的话就是对他们来说的话，也是可能更好的做，比如说他们的公司的人员是有限的，但是我如果是说通过代理机构的话，可以通过几个代理机构，比如说中国也好，新加坡也好，我们在新加坡，马来西亚，香港也好，我们可以通过不同的代理机构，然后在不同的区域做推广，那这样子的话，可以在更短的时间里面，然后更广的那种，就是推广一下整个项目吧。所以说他们就觉得这样子的话，对他们来说既省力、可能还省钱。所以说会这样子选择。
Q：你刚才提到就说金考拉集团这边是帮助中国的开发商，可能是跟海外的开发商，包括在项目整个运作上的一个，可能是一个帮助，一个支撑的模式，这样的运作模式。可能有中国的开发商，现在我也知道有很多中国的开发商去澳洲，其海外，你觉得他们这个中国开发商打响的出海，进入当地，会对当地的开发商市场造成一个影响吗？是不是会影响到当地开发商，会造成一些冲击或者一些竞争啊，或者这种关系？
嘉宾：其实已经是有这种情况了，有一点那种摩擦的东西了，但是怎幺说呢？我们发觉就是说，因为我们做整一个项目的统筹，其实本地的开发商，他还是很愿意跟就是说海外的一些开发商做合作的，因为一个的话，是可以引进新的资金的，然后的话另外一个的话，就是说可能会有更多，更好一点的创意，他比如说如果你是市中心一栋楼的话，你如果是比如说海外开发商，中国的开发商跟本地的开发商一起合作的话，他可能会有一个更好的知道，比如说海外的一个市场的话，他们是希望买到一种什幺样的户型，比如说厨房是关闭式的，像我们那边的话，本地开发商，以前所有设计的房子都是开放式的厨房，基本上是没有抽油烟机的功能的。
所以你真的是有一些中国的开发商的话，他会把一些内地销售的经验，情况都会来过来。但我说的摩擦是什幺呢？当一个中国开发商进来的话，可能有一些不习惯的地方，就是大家做生意一个不习惯的地方，可能就是说文化上面有一个差异。另外的话可能销售上面的话，他们可能觉得我在中国我可以就是说，我有足够的销售的能力，去把这个给完成，就不会考虑到澳洲本土的销售市场，然后这样的话澳洲本土会有一点不开心吧，你一下子过来的话，我的饭碗被抢掉了。
所以说会有一些摩擦，但是我觉得这些都是事，合作多了以后的话，大家都会找到一个，大家都很舒服的合作方式。所以长期的话，中国开发商和本地开发商合作做项目的话是一个趋势，是澳洲的一个趋势。这个趋势也就是说会越来越多。
从摩擦到合作资金是重要保障
Q：我从前面了解过，就是很多中国开发商，就是在海外，他可能是购买项目，或者跟当地合作，主要是因为中国开发商手中有比较强的资金的实力，也就是说在澳洲也是同样的情况，就是因为资金这个原因是双方进行合作的一个最重要的因数吗？
嘉宾：资金是一个很大的因素，因为在澳洲本地的开发商的话，怎幺说呢？澳洲本土的开发商，他可能是在澳洲，澳洲本身这个国家没有很长的历史，所以开发商的历史，可能也就是几十年的一个历史，所以对他们来说有很多是家族企业，可能是第三代，第四代的人在那边操作，在澳洲本地看上去规模已经很大了。但是在一个全球的规模上面来说的话，是很难排得上，就是很前面的一个位置。
所以在他们看来的话，有一些项目可能是一个很好的开发前景，但是他的资金投入会很大，他们也不希望说可能，他们不希望公司所有的资金都压在一个项目上面，所以在这个时候的话可以找到一些海外的开发商或者投资人的话，就是说引进一部分资金的话，对他们来说压力小一点，对他们来说也可以可能同时操作几个项目，所以资金是很大的一块。
但是另外一块的话就是说也是海外的一个市场，因为海外的市场这几年比较红火，所以说的话，他们从资金的另外一个角度去考虑的话，他们如果可以跟比如说中国的开发商去合作的时候，他们就等于说是也帮他们开辟了一个新的市场，这个也是一个很主要的考虑。
Q：双方的这种资金的合作，他们是一种什幺样的合作模式呢？就是说只是单纯的中方开发商投资呢？还是双方从设计到策划，再到施工，双方是一个什幺样的模式来运作这个项目？
嘉宾：合作方式都有很多种，就是看他们最终怎幺谈起来。那一般来说的话，可能本土的开发商的话，他们可能是公司名下的话是有一些地块，然后的话或者已经有一些就是说设计的设计稿了，然后在这个时候中国开发商做合作的话，中国开发商可能等于说是出资，就是后期的一些建筑造价的资金，那这样子的话就这样子达到一个合作模式，等到所有的楼盘销售完成以后的话，做一个等于说是大家根据股份制来分红，这样的一个概念。
另外一个合作模式的话，本地的开发商说OK，我们从地块，一直到所有建筑的话，是什幺情况？然后的话我们可能就是说你可以投入多少，然后的话我们给你一个固定的回报率，所以说这样子的一个合作模式的话，基本上中国开发商不需要做什幺，他到时候可以有一个固定的回报，所以就决绝于他们谈成一个什幺样的合作模式。
但是也有了，反过来就是说中国开发商在那边买地，然后做好了设计稿，然后就需要找一个当地的，比如说比较有名的或者是比较权威的一个建筑商，一起合作说，那我们到时候我们一起合作，建筑这一块的话，你们负责，我们到时候一起分成什幺的，所以都有，都有很多。
中国投资者占据海外楼市“半壁江山”
Q：那目前中国的投资，购房投资者，在澳洲每年的投资量大概有多少？大概占到澳洲整个海外投资比重有多大？
嘉宾：一般来说的话，如果是说我们一些大型的项目的话，因为你如果给我说二手房，然后新的项目市场石化，我就很难给你做一个统计数字，如果是一般大的项目来说的话，我们都希望中国的比如说，当然中国市场并不包括仅仅中国，有香港，新加坡，马来西亚，就是东南亚那个国家，然后的话这些加起来的话，我们一般希望就是说可以达到比如说一个项目的40%到50%的一个销售量，就是说几个海外市场那边标的。
当然这个有时候还是就是说包括欧洲，我们的市场，所以说海外的话，就是澳洲本地有一个比较大的一幢楼的项目的话，可能就是50%，一半是澳洲本土人士购买，然后的话另外一半的话，可能就分散在各个海外市场上，然后中国的话现在占得份额最大，所以中国可能会占海外市场总得可能50%到60%的一个份额，就是这些。
Q：刚才提到公司业务中的一部分是做移民，那就是现在中国到澳洲移民的通道是一个什幺样的发展趋势呢？
嘉宾：我觉得加拿大那边关了以后的话，可能对澳洲有更多的人会有转向澳洲，其中的话以投资移民为主，就是说这几年的趋势以投资移民为主的，然后有一些的话，就看，因为投资移民也分不同的种类嘛，但是有些的可能是希望你有要求，你亲自去澳洲经营生意的。
所以应该是一个比较大的会有越来越多，我觉得。因为现在进行的也好，我们正在办理的也好，都是数量挺客观的。所以说就是我觉得应该是一个趋势吧，但是同样的话，我觉得可以考虑一些就是其它的项目，比如说澳洲政府的话，有一些基础建设的项目，还有一些开发旅游资源的项目。我们这边的话最近的话，有觉得政府给得比较好的一个项目的话，是他们在大堡礁，因为在澳洲的话，大家听说过大堡礁的话，大堡礁的话，这几年旅游的话人数很多，所以他们要扩建当地的一些资源，开发一些旅游专区，那这个的话，澳洲本身政府的话可能资金不够，所以说他们也是通过像那种高额资金移民的话，就等于投资像这样的项目。
那这一种的话风险其实就是澳洲政府担保的风险，没有什幺风险，但是他的回报率会比你买一般的国债更高一点。所以说我觉得这种项目也可以是考虑的一种趋势，就是可以看一下澳洲基建的项目，所以相对来说回报率高，而且他们也是更愿意给这些投资人一个移民的身份，因为你也是等于帮助了他当地经济的发展，所以跟澳洲的一些移民政策是很吻合的，我觉得接下来的话是这样的一个趋势。

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