地产开发商们 vs 政府和银行 还原事件真相！

【众说纷纭】地产开发商们vs 政府和银行，谁才是本次事件最大受害者？独家还原事件真相！
2016-06-03澳洲第一传媒


导读：还原真相 - 这是澳洲本地房地产行业与政府的对决，不是针对中国买家狂热购房潮。澳洲政府干预房地产行业的所作所为势必影响到在澳洲的你，我，他。
“政府对房地产的干预本质上伤害的永远是普通老百姓”
6月2日周四下午, 60家澳洲知名开发商，建筑巨头齐聚墨尔本Collins Street的Swanky Westin Hotel ,联合发声抗议澳洲各大银行限制海外借贷和维多利亚政府提高印花税至7%- “政府不能干预限制买房！”


与会者包括大型私人承包商Central Equity, ISPT, 建筑巨头Lendlease与Mirvac集团，Salta, Salvo和来自亚洲的开发商巨头如马来西亚的SPSetia,中国国有开发商保利地产（Poly Real Estate）,新加坡Chip Eng Seng等。

你以为政府出台这些政策只是为了打压中国人买房吗？


第一传媒独家还原真相，深度剖析。


看似和澳洲居民不相关的贷款政策却改变了澳洲当地居住者的消费思维。如今大家战战兢兢，保守不敢消费的同时，外来投资者也被拒于门外，澳洲经济确实岌岌可危。一旦泡沫化，你我在澳的物业财产将成为负债，价值降价。
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会议主要议程

图：参加抗议的60家澳洲房地产开发商，建筑商
会议的主要议程包括如何应对维州房地产业的重大变更：
   
    澳洲主要银行在近期忽然收紧对于海外买房者的贷款。
   
   
   
    维州政府从7月1日起实行的新政 - 海外购房者征集7%的印花税。
   
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地产界的爆发并不是偶然
早在4月份，澳洲本土地产开发商就给Reserve Bank Australia（澳洲国家储备银行）预警道如果他们不断大谈公寓供应过剩的担忧，更多银行将终止借贷给期房买家，澳洲公寓的价值将一再下跌。

5月，澳洲金融评论时报文章指出房产顾问公司警告公寓开发商增加围绕结算风险的安全指数。当时澳洲本地开发商大鳄Mirvac的结算风险指数就被降级– 原因在于澳洲四大银行打击海外借贷者，收紧本地借贷者贷款条约，限制贷款资金。

5月8日，澳洲地产网站Domain发声指出削减海外贷款伤害最大的就是澳洲本土的房地产开发商，澳洲期房公寓搁置，受伤的只会是澳洲本土的经济。

地产界的巨头为什幺愤怒
   
     澳洲主要银行拒绝海外人士借贷买房
   
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除了四大银行，今早6月3日又有银行表示不再借贷给海外买房者，贷款收紧政策越演越烈。

图：ME Bank今日申明拒绝海外贷款

图：澳洲四大银行


地产界为什幺谈贷款收紧变色？


无法正常交割是行业内最大的忧患，对于购买公寓期房的客户，银行紧缩了信贷，这意味着2年前首付仅为10%，而希望银行借贷90%来购房的人士，现在可能需要支付更多的首付才能够顺利拿到房产。在新政下，未来或将导致业内出现大量违约，并导致公寓房价暴跌。
根据墨尔本房屋中介Secret Agent计算，每一套墨尔本CBD的公寓如果出现违约，并不得不在二手市场上出售的话，就可能将让开发商蒙受10万澳元的损失。
2.政府表里不一，一面批准开发新楼盘，一面出台政策限制海外人士购房，开发商进退两难。

图：政府批准开发新楼盘的力度逐年增加



图：墨尔本新楼盘越来越多
此外，开发商们纷纷表示银行收紧贷款的政策在出台前并没有和地产界进行事先沟通就立刻停止借款给海外买家，市面上的流动资金一下子减少，这对澳洲地产界的影响是灾难性的。





新政难道只对地产界有影响吗？这是一场危机维州甚至整个澳洲经济的定时炸弹。


GDP房地产开发为澳洲经济贡献额度



从图中我们可以看出，房产开发占GDP总额巨大，如果房地产行业做不起来了，各行各业都会受到影响，澳洲的经济势必会衰落。对于老百姓而言，下一步就是失业。

图：现有澳洲失业率
对购房者：
与此同时，维州政府规定将外国投资者购买公寓的Stamp Duty从3%上调至7%


影响有哪些呢


举例而言海外人士如果购买100万房子，现在包括FIRB申请费 - 共计8万元，比之前多4万元。
最后让我们来看一看业内人士是如何回应本次事件呢，老百姓又怎幺想呢?
地产业内人士和中国买家怎幺看待这次抗议活动？
3L Alliance（地产业内人士）：
税收和就业是关乎民生的两块重要组成部分。维州政府当前的一些不恰当政策，势必会对人口就业和税收造成很大的不良影响。来自澳洲本土，新加坡，马来西亚，中国等地的大部分开发商，希望通过此次呼吁能够唤醒政府意识。大家不想再坐以待毙，提交的调查报告上一个个客观数字，说明了一切。


Brady（地产业内人士）:


希望维州政府能够意识到，他们的决策会造成蝴蝶效应。当他们把海外印花税从3%提高到7%的时候，当银行取消一切海外贷款的时候，这不仅仅是损害到了广大开发商的利益，直接的会影响到各个建筑商的直接利益，随即牵扯到各个供应商的未来，就连你们这样的媒体在不久的将来也会受到不同程度的影响吧。


首次购房者-- 郑先生29岁 会计事务所
“目前正计划置买自己的第一个物业，听说最近房市不景气，房价可能会跌；虽然不确定但我会再等一阵子，反正跌价对我来说是好事儿…”


拥有2套物业者-- 蓝女士 48岁 美术教师
“还是很担心，银行限制贷款代表购买房子的人会变少，我的房子将来卖给谁？而且房价不上涨我卖得不甘心。我的邻居在大选前急急忙忙把房子卖了，因为他担心之后房价更不乐观!”

刘先生 56岁 餐饮业
“我去年年尾买了一间新公寓作投资，但银行频频改变政策，最近楼盘建起来了反倒告知我的借贷有点问题，可我已经缴了头期款了，不可能放弃，很烦恼……”


Golden Age （地产业内人士）:
维州政府的做法，很大程度上会迫使一部分开发商重新选择开发区域。也许北上会让大家更舒服一些。这样势必会给维州房地长市场释放冷空气，反而促进了其他各州房产市场的繁荣。
Shangyi Property（地产业内人士）:
很多政策的确对我们开发商有直接影响，这样的局面也是我们很不愿看到的，有点莫名其妙中招的感觉。回想一直以来，我们为澳洲做了那幺多贡献，现在却是这样的回报，大家都是看在眼里的。

这一次地产界的开发商们和建筑商们共同团结发声，可见事关重大，关乎到在澳每个人的利益，我们应该辩证看待这次事件，客观分析政府的政策。
编辑：Aki,Jingjing
来源：AFR, Trading Economics, Domain等



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